미국 주택 시장 전망

안녕하세요 

최근 워런버핏 형님께서 미국 주택시장에 베팅했다는 기사를 접했습니다.

정유주로 작년 역발상 투자로 수익을 실현하는 모습을 보며 역시 버핏이라는 생각이 들었는데요, 지금 이 상황에서 주택시장에 투자했다니 한번 들여다보지 않을 수 없어 고민하는 시간을 가지려고 합니다.

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/215/0001094093?sid=101

정유주로 크게 번 버핏…"이번엔 미 주택시장에 베팅했다" [조연 기자의 바이 아메리카]

 

미국 신규 주택 착공수 확인

<출처: 트레이딩이코노믹스>

위 꺾은선 그래프를 보면 2008년 서브프라임 모기지 사태 전후로 미국 신규 주택 착공수가 확 줄었다가 최근까지 조금씩 반등해오고 있었다.

<출처: 트레이딩이코노믹스>

위 막대그래프는 최근 1년간의 추이를 나타내는데, 신규 주택 착공수는 계속 줄어오다가 23년 2월 소폭 반등하는 모습을 보이고 있다.

 

미국 주택 경기가 정말 살아나고 있는 걸까요? 미국 주택시장지수인 NAHB도 한번 살펴보자.

 

※ NAHB란?
전미주택건설협회 주택시장지수로 현재 및 미래 단독주택 판매의 상대적 수준을 추정한다. 약 900개 건설업체를 대상으로 실시한 설문조사를 토대로 산출하고, 이 수치는 50을 기준으로 넘으면 주택 판매 전망이 낙관적임을 의미하고 낮으면 비관적임을 나타낸다. 

<출처: 트레이딩이코노믹스>

 

위 막대그래프는 NAHB이다. 아직은 50에 못 미치는 수치지만 작년 연말 최저점 이후로 올해 소폭 반등하는 모습을 보인다.

 

주택경기가 살아나는 것일까? 아님 일시적 반등일까? 현재 미국 주택 공급 상황이 어떤지 확인해 보자.

 

미국 주택 경기 현황 확인

https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004771345?sid=104

'풍요의 나라' 미국이 집이 모자라서 비명…왜? [US포커스]

22년 7월 머니투데이 기사를 참고해 보면,

 

 

미국은 전국적인 주택 공급 부족을 겪고 있다고 한다. 그 원인은 꽤 복합적인데, 2007~2009년 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기로 건설업계는 150만 명의 노동자를 잃었고, 이후 고질적인 노동력 부족 사태를 겪고 있다고 한다.

 

http://www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=234241 

“미국도 건설 인력 부족…임금·근로 여건 향상·교육에 투자 중” - 대한전문건설신문

 

(현재도 미국은 건설 인력 부족을 겪고 있는데, 우리나라 조선업계 인력 부족 문제와 비슷한 상황으로 보인다. 

지난 트럼프 정부에서 장기간 미국 이민을 제한하는 정책을 펼친 것도 노동 인구 부족현상을 더 가중시켰을 것이다.)

 

서브프라임모기지 사태 이후 건설업자들에 대한 금융권의 대출 심사도 강화되었고, 많은 지역 주민들이 새로운 주택 건설에 반대하는 것도 상황을 악화시켰다. 지방 정부들은 각종 개발 비용, 연구, 공청회 등을 요구하며 건설 기간을 질질 끌고 있고, 이로 인해 비용이 큰 폭으로 상승했다. 지방정부가 구역 규제를 적용해 개발자들에게 더 큰 부지에 건물을 짓도록 요구하고 더 여유 있는 주차장을 만들도록 강요한 것이 원활한 주택 공급에 제동을 건 요인으로 꼽힌다. 이런 규칙들이 타운하우스, 복층 또는 아파트를 짓는 것을 불가능하게 만들었다.

 

코로나19로 인한 어마어마하게 유동성을 푼 이후 금리상승과 다가오는 경기침체 분위기는 주택 건설업자들에게 더 큰 부담을 안겨준다. 현재로서, 미국 내 주택부족을 해결하는데 얼마나 걸릴지 예상하기 힘들다.

 

주택경기에 따라 원목가격이 따라 움직이는데, 현재 원목가격을 보니 코로나 때 호황이던 주택경기가 바닥으로 내려온 걸 다시 확인할 수 있다.

 

<출처 : 인베스팅 닷컴>

 

과거와 현재 미국 주택 시장의 공통점과 차이점

<공통점>

1) 주택 거래량 및 가격 움직임 

최근 미국 주택시장은 거래량 감소국면이 시작된 후 가격이 상당기간 상승한 후에야 하락하는 패턴을 보임. 이는 과거 주택 버블 시기와 비슷함. 과거와 최근 모두 주택가격이 거래량이 먼저 감소하고 가격이 하락하는 움직임을 보인다는 점을 감안하면 거래량이 회복되기 전에는 주택가격 하락이 계속될 가능성이 있다.

 

2) 주택수요둔화

- 최근 미국 주택수요는 모기지 대출금리의 급격한 상승에 비해 주택가격 하락 정도가 크지 않아 주택구입능력이 크게 위축되었다. 이는 과거 주택 버블시기에도 나타난 현상.

 

<차이점>

1) 주택공급

미국 주택 공급은 2008년 버블 붕괴 이후 감소세를 지속하고 있다. 이는 공급이 크게 확대되었던 과거 주택 버블기와는 상반된 모습이다.

- 과거: 기존 및 신규주택 모두 공급량이 증가하면서 주택재고(매매 대기 중 재고)가 2007년 7월에 사상최고 수준인 4.58백만 호까지 증가

- 현재: 다가구를 중심으로 신규주택공급이 크게 늘었음에도 불구하고 전체 주택재고 중 70~80%를 차지하는 기존주택의 공급이 감소세를 지속 → 미국 전체 주택 재고규모는 사상최저규모로 하락 (22년 11월 기준 1.61백만 호)

→ 최근 주택 판매재고가 사상최저 수준으로 줄었는데, 서브프라임 모기지 사태 이전의 과거에 주택공급이 크게 늘어나면서 가격 하락압력을 높였던 과거 주택 버블시기와는 다른 모습

 

2) 모기지 부실 리스크

최근 과거 주택버블기에 비해 가계대출비율이 하락한 가운데 모기지 대출 건전성이 높아짐.

- 과거: 2005~07년 모기지 대출 중 신용점수가 중하위인 대출비율이 평균 46%로 가장 높은 비중

- 현재: 2022년 모기지 대출에서 신용점수가 최상위인 대출비율이 68%로 가장 높은 비중

→ 저금리 환경하에서 실행된 장기 고정금리 대출로 인해 기존 모기지 대출자에 대한 가중평균금리는 시장 모기지금리를 270bp 하회하고 있는 것으로 조사('22년 말 현재), 과거에 비해 모기지 부실 가능성 낮은 것으로 판단

 

앞으로의 미국 주택 시장 예측

- 현재 미국 주택시장은 가격 패턴과 수요둔화 정도는 과거 주택버블시기와 유사하나 공급이 구조적으로 늘어나지 않아 가격하락압력이 제한되고 있다.

 

- 다수의 시장전문가들은 금년 주택가격이 하락세를 보일 것으로 전망하고 있으나, 타이트한 수급 여건, 낮아진 대출 리스크 등으로 급격한 조정보다 완만한 하락을 예상

 

- 만약 통화정책 전환으로 미 금리가 하락하는 시기가 도래하면 주택시장의 부족한 공급여건 상 금년 하반기에는 가격하락세가 멈출 것으로 전망

 

 

미국 부동산 시장 낙관론 vs 비관론

미국 부동산 낙관론입장

- 부동산시장의 바닥은 지금이다. 주택 구매자들이 올해 봄철 거래가 소폭 늘어나고 있고 이는 주택가격이 안정되고 주택건설기업들이 신규주택 건설에 나설 수 있다. 인플레이션을 자극하지 않고도 경제 성장을 이룰 수 있다.

 

미국 부동산 비관론 입장

- 부동산시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다. 공급이 제한된 주택시장에서 매매가 늘어난다면 가격상승은 불 보듯 뻔하다. 금리에 민감한 부동산시장에 통화긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 더 공격적인 통화긴축에 나설 수밖에 없다. 현재 비관적인 시나리오가 보다 현실적으로 여겨진다.

 

최근 부동산 시장 반등의 요소

지난 22년 부동산 거래가 적었다. 이로 인한 억눌린 수요가 있었고 여력이 있는 매수자들은 현금으로 부동산을 매입하였다. 매입자들은 또한 인상된 금리에 어느 정도 익숙해졌고 올해 1월 소폭 하락한 금리에 매수타이밍으로 여긴 사람들이 있었다. 

추가로 부동산기업들이 인센티브를 제공하고 있다. 주택판매기업이 모기지 일정금액을 대신 납부해 금리를 낮춰주거나 모기지 이자를 선납해 주는 방식이다. 

 

미국 주택건설기업들의 대응

글로벌 금융위기 이후 주택건설기업들은 매우 신중해졌다. 코로나 팬데믹 기간 주택매입 광풍시기에도 공급을 약간 늘리는데 그쳤다. 과거의 교훈을 잊지 않았기에 팬데믹 호황을 일시적으로 판단했다. 22년 미국 주택건설 투자는 실질기준 1/5 하락했다. 올해는 더 하락할 것으로 예상된다. 최근 수요가 소폭 반등하고 있지만 신규주택 착공은 지속 하락하는 상황이다. 과거의 사례를 보면 주택투자가 감소하면 거의 늘 경기침체가 왔다. 

 

미국 주택경기의 현황과 전망에 대해 알아보았다.

생각을 정리해 보자면 결국 '경기침체가 올 것인가 vs 경기침체 없이 순항할 것인가' 중 버핏형님은 경기 침체가 없다에 투자를 하신 것 같다.

경기 침체가 없다면 시간이 걸리더라도 금리는 결국 현수 준 대비 내려올 것이고, 동시에 인플레 재발을 막기 위해서라도 미뤄두었던 미국 주택 공급을 최대한 서둘러야 할 것이다.

이상 정리를 마치겠습니다.