리츠 기본 개념 공부하기

 

리츠의 개념

 

리츠는 "공모를 통해 투자자들을 모집하여 모인 자금을 부동산에 투자하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접 투자상품"이다.

 

*리츠(REITs) : Real Estate Investment Trusts

 

간단하게 말하면 부동산 간접투자라 할 수 있다.

 

 

리츠와 금리

 

리츠에 투자한다는 것은 부동산에 투자하는 회사의 주주가 된다는 뜻.

 

회사로서 리츠는 자기자본에 레버리지를 더해 부동산을 매입한다.

(자기자본만으로 부동산을 매입하기 보다는 보통 부채를 적절히 활용함)

 

부동산의 임대수익률 > 대출금리의 경우, 부채비율을 높여야 주주에게 더 많은 배당을 줄 수 있다.

(개인이 상가 등 수익형 부동산을 대출을 끼고 직접 매입한 경우 월 대출금이 수익보다 낮아야 남는 구조임을 생각해보면 쉽게 이해가 된다.)

 

반대로 부동산 임대수익률 < 대출금리의 경우는 주주들에게 돌려줄 수 있는 배당은 커녕 수익성 악화로 회사가 어려워 질 수 있다.

 

금리가 급격하게 상승한 후 고금리가 장기화된다면 리츠의 이자부담은 높아질 것이며 이는 곧 수익성 악화로 이어진다.

 

부채비율은 높은데 자산가격이 하락하면 자기자본 손실이 발생할 수 있다.

 

결국, 레버지리 효과를 활용한 리츠는 부동산 시장이 좋을 때 주주의 이익을 극대화 할 수 있지만 상황이 바뀌면 역으로 작용할 수 있는 리스크 요인이기도 하다.

 

 

인플레이션과 금리

 

현재 금리인상의 배경은 과도한 인플레이션이다.

 

인플레이션을 막기위해 금리인상이 이루어지고 있는데, 금리인상은 리츠의 수익성을 악화시킬 수 있느나 인플레이션은 리츠 실적에 긍정적으로 작용할 수도 있다.

 

보통 인플레상황에서 리츠가 보유한 부동산 임대료도 올라간다.

 

물가지수 상승에 따른 임대료 상승이 금리인상으로 인한 이자비용 보다 높다면 리츠 수익성은 오히려 개선될 수 있다.

 

하지만 장기간 고정 임차료로 계약한 경우 금리인상 타격으로 이자비용만 증가해 리츠의 수익성은 악화된다.

 

거기에 더해 급격한 금리인상으로 인한 경기침체의 경우 공실률이 상승해 임대수익이 감소할 수 있으며 이는 부동산 가치 하락으로 이어진다.

 

우량 임차인과 물가 연동방식으로 장기 임대차 계약을 체결한 리츠의 경우 안정적 실적을 보이며 주가도 차별화 될 수 있다.

 

 

부동산 가격과 리츠

 

리츠의 주가는 부동산 가격을 선행하는 경향이 있다.

 

아래 그림은 미국 리츠 주가지수와 실물 부동산 가격지수를 비교한 것이다.

 

출처: NH투자증권 보고서

2008년 부동산 가격 하락 시점을 보면 리츠 주가는 실물 부동산보다 먼저 정점을 기록한 후 하락했으며 회복시에도 마찬가지로 실물보다 주가가 먼저 반등했다.

 

현재 단기적으로 상업용 부동산 가격 하락 가능성, 금리인상으로 인한 배당 축소 우려가 있으나 긴 시계열로 보면 오히려 우량 리츠의 비중을 늘려볼 기회가 되지 않을까?

 

역발상 투자의 관점 : 리츠

 

요약해보면 결국 리츠는 금리인상기에 수익성이 떨어지고, 배당도 낮아져 주가 또한 내려간다.

 

금리인하기에 접어들면 수익성이 좋아지며 주가도 선행해서 올라갔다.

 

금리인상기가 정점이라는 신호에 리츠 주가는 현재도 반응을 보이고 있다. 

 

분명 역발상 투자로 앞으로 리츠를 눈여겨봐야 함에는 의심할 여지가 없어 보인다.